• 来源: 国际金融报社

    一周多前,房地产市场掀起了一场波及全国百余个楼盘的“停贷潮”,购房者选择停贷的根本原因在于项目停工,大家无法按期收房。

    市场下行、开发商接连爆发债务违约、烂尾事件频发的当下,按期交付成了购房者衡量楼盘价值的重要标准,甚至比楼盘优惠、首付比例、房贷利率更具份量。

    规避风险诉求下,购房者的天平开始向现房倾斜,而部分深谙于此的开发商也乘机推出现房销售活动,试图以此打动购房者。

    其中行动最快的当属时代中国,这家旧改起家的房企盘点了在手的现房资源,试图顺应市场变动,成为“吃螃蟹”的人。

    《国际金融报》记者观察到,上周五开始,时代中国推出安心现房节,其在广告宣传语中声称,“广告再好,不如现房可靠”“暑期购房,优惠36666”……这场活动中,时代中国推出了位于广州、佛山、东莞、珠海、江门、中山、清远、河源等地的近20个项目。

    整体来看,这些项目多为尾盘或以往积压的库存,限购放开、房贷利率下调等政策的放松都在一定程度上调动了购房者的情绪。

    以佛山的时代印记为例,该楼盘最早于2020年12月取得预售证,单价最高时达到2.3万-2.4万元。促销活动开始于一周前,开发商放出了100多套优惠房源,单价1.7万-1.9万元,面积88-119平方米,至今已经卖出20余套。

    有销售人员告诉《国际金融报》记者,该楼盘从去年5月便开始销售,目前在售的为尾盘,可在今年10月份进行交付。除了尾盘抛售外,促销的另一原因是为了吸引客源,由于部分区域限购放松,时代印记的潜在客源被分流,“做活动也是为了把购房者再吸引回来,等客流量起来了活动可能就结束了”。

    谈及优惠的36666元,该名销售人员表示,这一优惠仅用于特定房源,可在总价中扣除,而若购房者有需求,首付款的时间亦可在一定程度上给予放松,“首付可以分期,但是不能超过3个月”。

    降价、特定优惠、分期付款的操作不止是在佛山。以江门为例,此次现房促销活动中,时代中国在该城共推出了时代倾城、时代春树里、时代雁山湖三个项目。

    记者在采访中得知,目前在售的时代春树里为二期项目,2020年建成,目前只剩8套房源,均价在6300元/平方米左右,房源面积75-95平方米。因为是现房,故购房者在办完贷款后的一至两个月内便可办理产证,而若是全款则会更快。

    江门时代倾城亦是如此。按负责该楼盘的中介人士房瑞(化名)所言,此前因为价格较高,部分拿到预售证的楼栋销售不畅,拖成了现房,“现在市场不好嘛,为了销量就索性一起卖掉”。

    据悉,该楼盘目前放出了200余套现房,单价在1万元/平方米左右,“原来单价是1.1万元的,有些房源可以谈到1万元以下”。

    除降价促销外,江门时代倾城在付款方面也有很大让步。房瑞直言,自上个月月中开始,该楼盘便开启了首付分期的活动,即扣除优惠力度后,购房者可无息、分四期支付首付,“比如首付20万,扣掉3.7万的优惠部分之后就可以每隔三个月支付一次”。

    待到贷款流程走完,银行放款,购房者便可入住,两年后可拿到产证。对于活动截止时间,房瑞则称一旦开发商喊停,相关的活动便会暂停。现房 折扣 首付分期的模式吸引了不少购房者,“好的时候一天能卖掉20、30套,这些现房现在没多少了。”房瑞说道。

    在广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,时代中国的促销打动购房者的一个重点在于现房,“现在购房者购房预期弱主要是因为怕交付不了,现房销售对市场预期会有很大的提振作用”。

    上海中原地产首席分析师卢文曦亦持有相同意见,他指出,当下担心烂尾是导致房地产市场销售疲软的重要因素,“现房加上降价很精准地抓住了购房者心理,会在一定程度上推动销售”。

    不过,谈及开发商实现现房销售模式的可行性,卢文曦则称“挺难的”。其中最重要的原因是资金,一旦现房销售,意味着在项目建造期间,开发商将沉淀的大量资金在其中,只见现金流出、未有现金流入,这于企业而言压力相当大,“一个项目投资动辄几十个亿,建造也要两三年,难度太大了”。

    在其看来,购房者如今频频提出现房销售口号,无外乎是当下预售制监管出现盲点,譬如最近的停贷潮中,几乎所有停工的楼盘都涉及监管资金被挪用,导致项目无法复工,这也意味着当下的预售制需要进一步完善,“不能因噎废食,可以引导开发商做现房,但不能强求”。

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